2012-01-23 - Leren van Brusselse leegstand?

Een opvallend nieuwsbericht staat er vandaag in de Cobouw; uitverkoop van ´klassieke-, iets oudere kantoorgebouwen´ in Brussel. Waarschijnlijk doelen ze op kwaliteitsloze spiegelcomplexen uit de jaren ´80 en ´90. Dat probleem kennen we hier in Nederland ook maar al te goed. Wel is de opmerking interessant dat er substantiële prijsdalingen worden gesignaleerd. De 15 tot 20% is dan overigens nog weinig, het zal eerder richting de 50% (moeten) gaan. Pas dan wordt het interessant voor nieuwe investeerders om in te stappen. Toch zal het zo’n vaart niet lopen, een grootschalige afwaardering van de kantoorgebouwen zal namelijk de financiers van deze projecten in acute problemen brengen. Immers, de verkoopprijzen zijn bij lange niet dekkend om de uitstaande financiering af te lossen met alle gevolge van dien. Het is wel interessant om te volgen hoe de Belgen met deze problematiek omgaan, wellicht kunnen we er nog iets van leren!

Uitverkoop oude kantoorgebouwen in Brussel biedt kansen voor bouw

Brussel - Op de Brusselse kantorenmarkt is sinds kort een uitverkoop van de meer klassieke-, iets oudere kantoren aan de gang. Steeds meer eigenaren blijken bereid of voelen zich gedwongen hun kantoren met verlies te verkopen omdat ze nog nauwelijks verhuurd geraken, ook niet tegen lagere prijzen.

Veel gebouwen staan ook al langere tijd leeg. De uitverkoop van kantoren gaat gepaard met prijsdalingen van 15 tot 20 procent, maar geregeld nog meer. Voor de bouwsector biedt deze ontwikkeling nieuw kansen. Vastgoedmaatschappijen en makelaars als Jones Lang Lasalle, Cushman & Wakefield en Capitals Markets wijzen erop dat de lagere prijzen investeerders aantrekken die geïnteresseerd zijn in oudere kantoren om ze een nieuwe bestemming te geven. Op kleinere schaal is dat trouwens al het geval.

(bron: Cobouw, 23 januari 2012)

2012-01-18 - Movares vs KPMG

Projectontwikkeling voor Dummies, zo zou je de uitzending ´De slag om Nederland´ van afgelopen maandag wel kunnen omschrijven. De makers van dit programma maken op kinderlijk eenvoudige wijze duidelijk hoe het komt dat er zo veel kantoren zijn gebouwd afgelopen jaren. Het financiële trucje dat de KPMG partners hebben toegepast bij hun verhuizing in Amstelveen is alom bekend, dat hoef ik u als vastgoedkenner niet uit te leggen. Gênant was wel dat de -hulpeloze- woordvoerder van het bedrijf de constructie glashard ontkende.. Hij als ´mediaexpert´ had toch beter moeten weten. Vermakelijk was het wel overigens.

Hoe het wel moet? Heel simpel eigenlijk, kijk maar hoe Movares dat aanpakt. Het bedrijf blijft zitten waar het zit, heeft een goed nieuw huurcontract afgesloten en het gebouw wordt weer klaar gemaakt voor de toekomst door middel van een ingrijpende duurzame renovatie. Goed voor het imago van Movares als -duurzaam- advies- en ingenieursbureau, goed voor het imago van de eigenaar en goed voor de gemeente Utrecht. Simpel toch?

Movares blijft in te verduurzamen kantoor Utrecht

Movares Nederland heeft een nieuwe langjarige huurovereenkomst gesloten met Deka Immobilien Investment voor 13.910 m2 kantoorruimte en 175 parkeerplaatsen aan het Daalseplein 101 in Utrecht.

Het kantoorgebouw wordt volledig gerenoveerd en verduurzaamd tot energielabel A en BREAAM-label ‘good’. De ligging aan het NS-station Utrecht Centraal, de mogelijkheid tot verduurzamen en het aanpassen van het exterieur waren belangrijke redenen voor Movares om de huurovereenkomst te tekenen. De renovatie zal ongeveer anderhalf jaar in beslag nemen. Na de renovatie blijft 5.000 m2 beschikbaar voor de verhuur.

Movares is een advies- en ingenieursbureau op het gebied van mobiliteit, water, energie, heavy rail, light rail, wegen en ruimtelijke inrichting. Movares zoekt een duurzame balans tussen wonen, werken, natuur en infrastructuur. DTZ Zadelhoff adviseerde verhuurder Deka Immobilien Investment bij de transactie en bij de voorbereiding en begeleiding van de renovatie. Daarnaast zal DTZ Zadelhoff de verhuur begeleiden na de renovatie. RechtStaete nam de juridische begeleiding van Deka voor zijn rekening. Van Rossum Bedrijfhuisvesting begeleidde Movares Nederland bij dit traject.

(Bron: Vastgoedmarkt, 13 januari 2012)

2012-01-11 - 2012 doorbraak van het ´nieuwe ontwikkelen´

2012, een nieuw jaar, nieuwe kansen, het ´oude ontwikkelen´ laten we definitief achter ons. 2012 wordt het jaar van vooral transformatie, van kleinschalige projecten, van samen optrekken met huurders/kopers, van risico´s verdelen en van realistische plannen. Zo viel ons oog op een artikel uit het Parool, waarin het proces van planontwikkeling wordt omschreven van het Stadionplein in Amsterdam. U kent het wel, dat onooglijke plein als u de stad binnenrijdt aan de zuidkant van de stad. Verzamelplek van bussen en auto´s. Het stadsdeel probeert de transformatie ervan los te trekken op basis van het ´oude ontwikkelen´; een aanbesteding met veel eisen en dito risico´s. Geen ontwikkelaar die daar vandaag de dag nog instapt. Dus ons advies aan het stadsdeel is; knip het plan op, faseer en betrek huidige én toekomstige bewoners en ondernemers. Eenmaal opgestart met fase 1, hoe klein ook, zal de rest doen versnellen. We kijken er naar uit!

Nieuw plan voor Stadionplein

De herontwikkeling van het Stadionplein is uitgesteld. De bebouwing van het plein zou na jaren van plannenmakerij en bewonersverzet in 2015 klaar moeten zijn. Toch staat nog geen steen op de ander.

De eerste Europese aanbesteding is mislukt. Volgens stadsdeel Zuid vonden projectontwikkelaars de eisen van de overheid te ver gaan nu het zo slecht gaat met de economie.

Risico's

Projectontwikkelaars willen geen risico's meer nemen. Bovendien zijn banken steeds minder bereid dergelijke projecten te financieren. 'Sinds 2007 en 2008, toen de plannen gemaakt werden, is de wereld totaal veranderd,' zegt een woordvoerder van het stadsdeel. 

Inmiddels bereidt het projectmanagementbureau van het stadsdeel een nieuwe aanbesteding voor. Daarin zal Zuid de eisen voor het project versoepelen. Zo wordt het aandeel sociale woningbouw kleiner. In plaats van de oorspronkelijk geëiste veertig procent sociale woningbouw zal dat dertig procent worden, een percentage dat in de praktijk in veel stadsdelen ook al niet meer houdbaar is.

Versobering

Om de tijdsdruk te verminderen  onderzoekt Zuid of het project later kan worden opgeleverd. En ter vergroting van de financierbaarheid ervan wordt gekeken naar een versobering van de architectuur.

De door architectenbureau OMA, het bureau van Rem Koolhaas, ontworpen plannen voor het Stadionplein dateren uit 2007 en riepen een storm van protest op van buurtbewoners. Die verenigden zich in de Buurtgroep Stadionplein.

Met hulp van twee eigen architecten, Fred Schoen en Marinus Oostenbrink, kwamen ze met een alternatief. Uiteindelijk besloot het stadsdeel in 2008 met enkele tegemoetkomingen aan de bewoners de knoop door te hakken. 

Bouwblokken

Op het oude Stadionplein zijn twee in elkaar overlopende ruimtes gepland: een middenplein van 7000 en een zuidplein van 2500 vierkante meter. Er moeten twee bouwblokken komen. In het noordelijke blok komen winkels, voorzieningen en 89 woningen. Het zuidelijke blok huisvest een culturele voorziening en een hotel. Verder komt er een ondergrondse parkeergarage.

Het uiteindelijke plan honoreerde enkele belangrijke eisen van de buurt, zoals het openhouden van de Van Tuyll-as uit het plan van Berlage. Toch bleef de buurtgroep ontevreden. Zo wordt het noordelijke blok aan de kant van de bestaande bebouwing 24 meter hoog, in plaats van de zeventien meter van de huizen ertegenover. 'Bewoners zitten daardoor in de schaduw,' liet buurtgroepwoordvoerder Coen Tasman  weten. De buurtgroep kreeg destijds bijval van het Cuypersgenootschap en de Bond Heemschut. (Frans Bosman)

  

(Bron: Parool, 5 januari 2012)