2012-01-11 - 2012 doorbraak van het ´nieuwe ontwikkelen´

2012, een nieuw jaar, nieuwe kansen, het ´oude ontwikkelen´ laten we definitief achter ons. 2012 wordt het jaar van vooral transformatie, van kleinschalige projecten, van samen optrekken met huurders/kopers, van risico´s verdelen en van realistische plannen. Zo viel ons oog op een artikel uit het Parool, waarin het proces van planontwikkeling wordt omschreven van het Stadionplein in Amsterdam. U kent het wel, dat onooglijke plein als u de stad binnenrijdt aan de zuidkant van de stad. Verzamelplek van bussen en auto´s. Het stadsdeel probeert de transformatie ervan los te trekken op basis van het ´oude ontwikkelen´; een aanbesteding met veel eisen en dito risico´s. Geen ontwikkelaar die daar vandaag de dag nog instapt. Dus ons advies aan het stadsdeel is; knip het plan op, faseer en betrek huidige én toekomstige bewoners en ondernemers. Eenmaal opgestart met fase 1, hoe klein ook, zal de rest doen versnellen. We kijken er naar uit!

Nieuw plan voor Stadionplein

De herontwikkeling van het Stadionplein is uitgesteld. De bebouwing van het plein zou na jaren van plannenmakerij en bewonersverzet in 2015 klaar moeten zijn. Toch staat nog geen steen op de ander.

De eerste Europese aanbesteding is mislukt. Volgens stadsdeel Zuid vonden projectontwikkelaars de eisen van de overheid te ver gaan nu het zo slecht gaat met de economie.

Risico's

Projectontwikkelaars willen geen risico's meer nemen. Bovendien zijn banken steeds minder bereid dergelijke projecten te financieren. 'Sinds 2007 en 2008, toen de plannen gemaakt werden, is de wereld totaal veranderd,' zegt een woordvoerder van het stadsdeel. 

Inmiddels bereidt het projectmanagementbureau van het stadsdeel een nieuwe aanbesteding voor. Daarin zal Zuid de eisen voor het project versoepelen. Zo wordt het aandeel sociale woningbouw kleiner. In plaats van de oorspronkelijk geëiste veertig procent sociale woningbouw zal dat dertig procent worden, een percentage dat in de praktijk in veel stadsdelen ook al niet meer houdbaar is.

Versobering

Om de tijdsdruk te verminderen  onderzoekt Zuid of het project later kan worden opgeleverd. En ter vergroting van de financierbaarheid ervan wordt gekeken naar een versobering van de architectuur.

De door architectenbureau OMA, het bureau van Rem Koolhaas, ontworpen plannen voor het Stadionplein dateren uit 2007 en riepen een storm van protest op van buurtbewoners. Die verenigden zich in de Buurtgroep Stadionplein.

Met hulp van twee eigen architecten, Fred Schoen en Marinus Oostenbrink, kwamen ze met een alternatief. Uiteindelijk besloot het stadsdeel in 2008 met enkele tegemoetkomingen aan de bewoners de knoop door te hakken. 

Bouwblokken

Op het oude Stadionplein zijn twee in elkaar overlopende ruimtes gepland: een middenplein van 7000 en een zuidplein van 2500 vierkante meter. Er moeten twee bouwblokken komen. In het noordelijke blok komen winkels, voorzieningen en 89 woningen. Het zuidelijke blok huisvest een culturele voorziening en een hotel. Verder komt er een ondergrondse parkeergarage.

Het uiteindelijke plan honoreerde enkele belangrijke eisen van de buurt, zoals het openhouden van de Van Tuyll-as uit het plan van Berlage. Toch bleef de buurtgroep ontevreden. Zo wordt het noordelijke blok aan de kant van de bestaande bebouwing 24 meter hoog, in plaats van de zeventien meter van de huizen ertegenover. 'Bewoners zitten daardoor in de schaduw,' liet buurtgroepwoordvoerder Coen Tasman  weten. De buurtgroep kreeg destijds bijval van het Cuypersgenootschap en de Bond Heemschut. (Frans Bosman)

  

(Bron: Parool, 5 januari 2012)

2011/08/29 - De relatie tussen pensioen en Sloterdijk

Lingotto: een prachtige foto van station Sloterdijk en omgeving stond afgelopen maandag in het Parool. Een hulpeloze verzameling kantoorkolossen. Maar niet alleen de foto was zeer treffend, de tekst van de redactie was dat zeker ook. Het artikel geeft de problematiek in al z’n eenvoud goed weer en nog veel belangrijker; het trekt de problematiek -terecht- breder. Immers, het zijn niet alleen de eigenaren en wellicht de gemeente die er mee in hun maag zitten, ook de pensioengerechtigden van de pensioenfondsen die geïnvesteerd hebben in de kantoren zitten straks met de gebakken peren. Want het is uiteindelijk heel simpel; geen rendement, geen pensioen!

Hier de mooie foto van Sloterdijk van Peter Elenbaas: http://www.parool.nl/parool/nl/4/AMSTERDAM/photoalbum/detail/2817540/296874/0/Amsterdam-Onbewolkt.dhtml

Hieronder het integrale artikel uit het Parool van 29 augustus

Een internationaal pensioengat bij station Sloterdijk

De makelaar die op het leegstaande kantoorgebouw van KPN in Sloterdijk de slogan IAMTHEDAM.NL heeft laten aanbrengen, kan een mooi gevoel voor ironie niet worden ontzegd. Het uitbundig vormgegeven voormalige Telecom House staat symbool voor een zeer netelig en kostbaar probleem: de enorme leegstand van kantoren, niet alleen in Amsterdam, maar in het hele land. In de periode van 2001 tot 2009 werd in Nederland zeven miljoen vierkante meter kantoorruimte gebouwd, terwijl in die periode de vraag met een miljoen vierkante meter toenam. Er is dus het afgelopen decennium, zeggen ingewijden, in feite louter gebouwd voor de leegstand. Tegenover elke vierkante meter nieuwbouw die werd verhuurd, stond een vierkante meter die elders leeg kwam te staan.

Het kantorengebied Sloterdijk is daarvan een schrijnend voorbeeld. Nog geen vijftien jaar geleden prezen de stedelijke overheid en de projectontwikkelaars het gebied aan als het paradijs van de toekomst. En vandaag de dag wil men er nog niet dood gevonden worden, zei wethouder Maarten van Poelgeest niet zo lang geleden.

Amsterdam heeft een overschot van twintig procent aan kantoorruimte, ofwel: één op de vijf kantoorpanden staat leeg (er zijn zelfs panden bij die nooit verhuurd zijn geweest). In Sloterdijk wordt op dit moment (of op korte termijn) driehonderdduizend vierkante meter kantoorruimte niet benut, dertig procent van de totale ruimte. Bij een gemiddelde waarde van 2500 tot drieduizend euro per vierkante meter is dat 750 tot 900 miljoen niet-renderend kapitaal. En het zijn niet uitsluitend ‘de kapitalisten’ die daardoor worden getroffen, maar ook institutionele beleggers als pensioenfondsen. Deze foto verbeeldt in die zin een collectief pensioengat. (Het gaat dan niet alleen om ‘onze’ pensioenen, want dertig tot veertig procent van ‘Sloterdijk’ is van buitenlandse beleggers).

KPN kwam in Telecom House wat te ruim in het jasje te zitten en betrok een kleiner nieuwbouwpand, nog geen honderd meter verderop. Maar het bedrijf liet wel dertigduizend vierkante meter leegstand achter. Uitgever Reed Elsevier beschikt in Sloterdijk nu over 35.000 m

2, maar wil terug naar de helft daarvan. De sociale-uitkeringsinstantie UWV wil tienduizend vierkante meter. En als klap op de vuurpijl verruilt de accountantsfirma Deloitte de Crystal Tower in Sloterdijk (dertigduizend vierkante meter) voor nieuwbouw aan de Zuidas, samen met het advocatenkantoor AKD.

De verhuizing van Deloitte (afgekeken van branchegenoten KPMG en PWC, die de constructie eerder toepasten) is bij uitstek een voorbeeld van verplaatsing van het probleem van de leegstand van het ene naar het andere kantorengebied. De Zuidas lijkt wel Sloterdijk

revisited: vestiging in het gebied wordt nu zeer gestimuleerd door de stedelijke overheid en de projectontwikkelaars. Die kunnen er, samen met Deloitte, stevig aan verdienen. De gemeente door de grondverkoop (52 miljoen in dit geval), de projectontwikkelaar door de bouw en de uiteindelijke verkoop aan beleggers, en de huurder door te delen in de winst die de projectontwikkelaar bij verkoop maakt (de zogeheten beleggingswinst), hetzij door vrijstelling van (een deel van) de huur voor een bepaalde periode, hetzij door een bedrag in contanten. Want voor de uiteindelijke koper van het pand is een langlopend contract met een betrouwbare huurder natuurlijk cruciaal.

Een ander voorbeeld daarvan is het belastingkantoor in Sloterdijk, een gebouw van veertigduizend vierkante meter, met de bijnaam Het Boek. Dat wisselde in september 2009 van eigenaar voor 86,5 miljoen. Er zat toen een huurcontract op tot juli 2014. In augustus 2010 verkocht de nieuwe eigenaar, PingProperties, Het Boek door aan de Duitse belegger Real IS, nadat een nieuw langlopend huurcontract met de Rijksgebouwendienst) was gesloten, naar verluidt voor vijftien jaar.

PingProperties blijft echter de beheerder van het gebouw ‘vanwege de goede relatie met de Rijksgebouwendienst en de brede contacten die PingProperties met de Staat der Nederlanden onderhoudt’.

(Bron: Parool, 29 augustus 2011)

2011/05/23 - Transformatie kantoor Molenwerf Amsterdam

23 mei 2011

Transformatie kantoor Molenwerf Amsterdam

Lingotto: afgelopen weekend stond er een interessant artikel in het Parool over de transformatieplannen van Syntrus Achmea van hun kantoor aan de Molenwerf in Amsterdam West. Opvallend is dat hier een belegger aan het woord is die verstand van zaken heeft. Syntrus Achema kiest voor transformatie: "Dat is duur, maar dat is leegstand ook.". Syntrus Achmea is een grote partij die de Nederlandse vastgoedmarkt goed kent. Mede door deze kennis heeft het bedrijf besloten de transformatie door te drukken, ondanks de miljoenen afschrijving, want het weet dat het beter nu door de zure appel moet bijten dan jarenlang aanmodderen. Het voordeel van deze belegger is dat het echt voor de lange termijn investeert waardoor de investering dus ook over lange termijn kan worden terugverdiend. Dit is vaak het probleem bij buitenlandse beleggers van (leegstaande) Nederlandse kantoren, die hebben geen zin in nieuwe investeringen in een vreemd product zoals bijvoorbeeld woningbouw. Het artikel eindigt met een terecht opmerkingen van wethouder Van Poelgeest dat lang niet alle kantoren geschikt zijn voor transformatie naar woningbouw simpelweg omdat de locaties daarvoor niet aantrekkelijk genoeg zijn. Die herontwikkeling laat dus nog wel even op zich wachten.

Klik hier voor het complete artikel uit het Parool van zaterdag 21 mei 2011